Diritto di compera e "pena convenzionale"

Uno dei modi più frequenti per acuistare un immobile (terreno o casa) é quello di pattuira un "diritto di compera", ovvero un contratto che concede ad una persona il diritto (ma non l'obbligo) di acquistare ad un prezzo prestabilito un immobile. Quando si pattuisce tale accordo, la parte alla quale viene concesso tale diritto (di compera) paga solitamente un importo, che (1) nel caso di succesivo esercizio del diritto di compera viene considerato quale acconto, mentre (2) in caso di mancato esercizio permane al venditore, quale "pena convenzionale".

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Esempio pratico, viene pattuito quanto segue tra A (colui che vuole acquistare) e B (proprietario attuale di un immobile, che vuole vendere):

• Prezzo complessivo stabilito per l'immobile: CHF 1'300'000
• Pattuizione di un diritto di compera: A ha il diritto di esercitare il diritto di compera entro 24 mesi
• A paga contestualmente alla pattuizione del diritto di compera l'importo di CHF 300'000 a B

Possibili scenari:

1. A esercita il diritto di compera, di conseguenza deve pagare a B l'importo restante di CHF 1'000'000 (avendo già pagato CHF 300'000)
2. A non esercita il diritto di compera, B resta proprietario dell'immobile e si tiene l'importo di CHF 300'000 pagato da A

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Secondo una recente sentenza del Tribunale d'appello del Cantone Ticino (II CCA 31.5.2021 N. 12.2020.140) una "pena convenzionale" concordata a carico del beneficiario in caso di mancato esercizio (nell'esempio sopra l'importo di CHF 300'000) non costituisce una pena convenzionale vera e propria; di conseguenza non é automatico che tale somma debba permanere alla parte concedente (nell'esempio a B), come - invece - é (o era) prassi e convinzione generalmente assodata.

Nello specifico, solo se la somma concordata (nell'esempio CHF 300'000) costituisce l'indennizzo a favore del concedente (B) per l'astensione da ogni atto che possa impedire la vendita durante il periodo di validità del diritto di compera concesso, ossia per la restrizione subita nei suoi diritti di proprietario, essa costituisce una sorta di indennizzo, che non può essere restituito o ridotto.

Negli altri casi é possibile per la parte che non esercita il diritto di compera chiedere la riduzione (parziale restituzione) dell'importo già versato (CHF 300'000 nel nostro esempio) o addirittura la completa restituzione (caso invero più raro), se é dimostrato che l'importo della "pena convenzionale" é eccessivo o non atto a fungere da indennizzo in favore della parte concedente. Si presume che l'importo versato non abbia la funzione d'indennizzo (spetta quindi al concedente dimostrare il contrario) e di conseguenza l'importo versato viene ritenuto un mezzo destinato ad esercitare pressione al beneficiario affinché eserciti successivamente il diritto di compera.

La riduzione della pena convenzionale si giustifica quando esiste una sproporzione crassa tra l'importo convenuto e l'interesse della parte concedente a mantenera la totalità della sua pretesa. Secondo il Tribunale d'appello del Cantone Ticino (sentenza citata) vi é una simile sproporzione quando la pena convenzionale ammonta al 28% del prezzo stabilito; al contrario é stata considerata proporzionata (non passibile di restutuzione) una pena convenzionale pari al 10% del prezzo di vendita convenuto.

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Torando infine al nostro esempio, la pena convenzionale ammonta a CHF 300'000, che in proporzione al prezzo di vendita (CHF 1'300'000) é pari al 23%; se A riuscisse a convincere il giudice che nel contratto concluso con B non é stato esplicitamente stabilito che l'importo di CHF 300'000 servisse quale indennizzo per B, avrebbe buone possibilità di ottenere una restituzione parziale dell'importo (ridotto a CHF 130'000, ottenendo la restituzione di circa CHF 170'000).

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